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武漢市物業管理條例(試行)
閱讀次數:3099 次      更新時間:2011年03月26日


第一章 總  則

    第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活、工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。 
    第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。 
    第三條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、維護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

    本條例所稱業主,是指不動產登記簿或其他法定文件確定的物業的所有權人。

    本條例所稱物業使用人,是指物業承租人和除業主外的實際使用物業的其他人。

    本條例所稱物業服務企業,是指依法取得法人資格,具有相應資質,從事物業服務的企業。

    第四條 武漢市國土資源和房產管理局(以下簡稱市國土房產局)負責全市物業管理活動的監督管理工作。

    區房產行政主管部門和武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、市東湖生態旅游風景區管理委員會城市管理機構(以下統稱區房產行政主管部門)負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。 
規劃、建設、開發、城管、公安、工商、價格、民政、環保、園林等行政主管部門應當按照其法定職責協同實施本條例。
    街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織、指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,配合調解處理物業管理中的投訴,協調物業管理與社區管理的相互關系。
    社區居民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理相關工作。 

第二章  新建物業與前期物業管理

    第一節   物業管理區域

    第五條 物業管理區域的劃分,應當遵循相對集中、便于管理的原則,并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

    劃分物業管理區域的具體方法按下列標準執行:

    (一)按照城市規劃部門批準的建設用地規劃許可證確定的紅線圖為準,一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的,或已分割成多個自然街坊或封閉小區的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;

    (二)分期建設項目或兩個以上單位開發建設的住宅項目,其配套設施設備共用的,劃分為一個物業管理區域;

    (三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的住宅區,劃分為一個物業管理區域。

    第六條 開發建設單位應在申請辦理建設工程規劃許可證后30日內,持建設項目規劃設計方案,向區房產行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。
    區房產行政主管部門應當按照第五條有關規定劃分物業管理區域,并在有關圖紙上予以注記。

    開發建設單位應當將確定的物業管理區域向物業買受人明示。

             第二節 附屬設施設備的配置
     第七條 新建物業,開發建設單位應當按照下列規定無償配置物業服務用房,物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。
    (一)建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的3‰,并不得少于60平方米;其中業主委員會議事活動用房建筑面積不得少于20平方米;
    (二)具備水、電等基本使用功能,有明確的座落、房號,且具備辦理房地產權證的條件。
  物業服務用房配置不符合前款規定的,規劃行政主管部門不予核發建設工程規劃許可證。
    第八條 新建物業內的水、電、氣計量裝置應當實行專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
    第九條 新建物業內的機動車停車庫(位)與住戶套數的最低比例標準,由市規劃行政主管部門制定。

    物業內規劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設施內的車位歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

    占有業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位,屬于業主共有,建設單位不得銷售。

 

第三節  前期物業管理

    第十條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,在辦理商品房預(銷)售許可手續前,應當按照國家及本市相關規定,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業,并與之訂立前期物業服務合同。                  

    有下列情形之一的,經物業所在地的區房產行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業:

    (一)投標人少于3人;

    (二)多層物業總建筑面積少于5萬平方米,或單棟高層(含小高層)物業總建筑面積少于3萬平方米,或多層、高層混合物業總建筑面積少于4萬平方米。

    第十一條 前期物業服務合同應當約定期限;期限未滿,業主委員會與選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止;業主大會未選聘物業服務企業,但認為前期物業服務企業嚴重違反了前期物業服務合同的有關約定的,經業主大會作出決定,可以終止前期物業服務合同。

    第十二條 建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容,以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖,以及物業管理區域內屬全體業主共有共用的配套設施設備。

    第十三條 在前期物業管理期間,房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由建設單位承擔;房屋交付使用后所發生的物業服務費用,按前期物業服務合同的約定承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

    第十四條 建設單位訂立物業管理區域內首份房屋銷售合同前,應當制定臨時管理規約,作為房屋銷售合同的附件。

    臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定,但不得與法律、法規、規章相抵觸,不得侵害買受人的合法權益。臨時管理規約應當報區房產管理部門備案。
            

   第四節 新建物業的交付使用
    第十五條 新建住宅建設工程竣工后,物業及其附屬設施設備應當具備下列條件后,方可交付使用:
    (一)生活用水納入城市公共供水管網,并安裝分戶計量表;
    (二)用電納入城市供電網絡,并安裝分戶計量表; 

    (三)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
  (四)住宅區附近有燃氣管網的,完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅區附近沒有燃氣管網的,完成住宅室內燃氣管道的敷設,并負責落實燃氣供應渠道;
    (五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全防范等設施設備按設計規范配置到位;
    (六)住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
    (七)按照規劃要求完成教育、醫療保健、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設,上述設施尚未建成的,應當有可供過渡使用的相應公共服務設施;
    (八)按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置;
    (九)按照規劃要求完成住宅區內的綠化建設;
    (十)按照規劃要求完成住宅區內停車庫(位)的配置;
    (十一)住宅建設工程分期建設的,已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整,與施工工地有明顯有效的隔離措施;

    (十二)已實施白蟻預防;
    (十三)法律、法規規定的其他條件。
     第十六條 住宅工程竣工后,建設單位應當組織施工、監理、設計等單位,對住宅工程進行竣工驗收和分戶驗收,并通知前期物業服務企業參與監督。

   第十七條 住宅交付前,建設單位應當組織相關部門及供水(含二次供水)、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸、郵政等專業經營單位按照本條例第十五條的規定,對物業的配套建筑及設施設備進行綜合驗收。

   專業經營單位應當自物業配套建筑及設施設備綜合驗收合格之日起30日內,與建設單位辦理專業經營設施設備管理移交手續。專業經營設施設備辦理管理移交后,建設單位應當協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。相關專業經營單位對專業經營設施設備是否達到移交條件有異議的,由有關行業主管部門裁定。經相關行業主管部門裁定不符合移交條件的,由建設單位負責整改。

  開發、規劃、城管、水務等有關部門應當對新建住宅的配套建筑及設施設備的綜合驗收進行監督,并督促專業經營設施設備的管理移交和接管。

   第十八條 建設單位和前期物業服務企業在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (四)業主名冊;

  (五)物業管理必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將上述資料移交給業主委員會。

 

第三章 業主大會及業主委員會

    第一節 業主大會籌備組
    第十九條 同一物業管理區域內,符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立一個業主大會:
    (一)交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;
    (二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
    業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意,決定不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
    第二十條 符合本條例第十九條第一款規定條件之一的物業管理區域,其開發建設單位應當書面報告區房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

   開發建設單位未及時書面報告的,業主可以向區房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。
    街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。
    第二十一條 籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處(鄉鎮人民政府)派員組成,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)派員擔任。
    籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責,并有權要求開發建設單位提供相應的文件資料;相關文件資料應當包含:
   (一)物業管理區域劃分證明;
   (二)業主名冊;
   (三)建筑規劃總平面圖;
   (四)附屬設施設備交付使用備案證明;
   (五)物業服務用房配置證明;
   (六)住宅專項維修資金交存證明;
   (七)其他必要的文件資料。
    第二十二條 籌備組履行下列職責:
   (一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容;
   (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
   (三)確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積;
   (四)確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;
   (五)提出首屆業主委員會委員候選人名單;
   (六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
    前款第(一)至(五)項所列內容,籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
    第二十三條 籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起,籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。


    第二節 業主大會與業主委員會
    第二十四條 業主在業主大會會議上的投票權,建筑面積和人數的確定按照下列規定行使。

    (一)業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載的建筑面積(不包括停車位建筑面積)計算;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的,按房屋銷(預)售合同確定的建筑面積(不包括停車位建筑面積)計算。其中,建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積,不包括屬業主共有的物業和不能單獨辦理產權登記的其他物業,“投票權數總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。

    (二)“業主人數”按房地產權證數(套數)確定,一個產權證計為一個業主人數,房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的,按房屋銷(預)售合同數確定,一份合同計為一個業主人數。
    業主身份的確定,以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

    業主拒付物業服務費、不繳存住宅專項維修資金的,管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。
    第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。
    業主大會依法設立后十日內,業主委員會應當就業主大會設立事項向區房產行政主管部門備案;并依法刻制和使用業主大會(業主委員會)印章。
    第二十六條 業主大會會議由業主委員會組織召開。
    業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的,區房產行政主管部門應當責令其限期召開;逾期不召開的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議。

    除前兩款規定外,任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。
    第二十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。

    業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

    業主可以委托代理人參加業主大會會議,代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決

  第二十八條 業主大會履行下列職責:

  (一)選舉、撤換業主委員會委員;

  (二)審議通過業主大會議事規則及管理規約;

  (三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (四)決定選聘、解聘物業服務企業;

  (五)依法決定住宅專項維修資金籌集、使用、管理事項;

  (六)根據管理規約的約定,對違反管理規約的業主進行告誡,并在小區內公示告誡內容;

    (七)決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

    第二十九條 管理規約應當對下列主要事項作出約定:

    (一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

    (二)住宅專項維修資金的籌集、使用方案;

    (三)共有部分的經營與收益分配、使用;

    (四)業主的其他權利與義務;

    (五)違反規約應當承擔的責任。

    管理規約自業主大會表決通過之日起生效,對全體業主及使用人,均具有約束力。
    第三十條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸,其示范文本由市國土房產局擬訂。
    第三十一條 業主大會設立后,業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位和物業服務企業:

    (一)管理規約;
    (二)業主大會議事規則;
    (三)業主委員會工作規則;
    (四)業主大會、業主委員會的其他決定。
    開發建設單位在銷售該物業管理區域內的專有部分時,應當向買受人明示前款所列事項,并將其作為房屋銷售合同的附件。
    第三十二條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主、業主大會監督。
    業主委員會由人數為奇數的若干名委員(不超過9人)組成,每名委員具有同等表決權,每屆任期為3年;委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。
    第三十三條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項,應當召開委員會會議,并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程,聽取業主的意見和建議。
    業主委員會決定事項,應當經全體委員半數以上簽字同意通過。
    業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
    第三十四條 業主委員會委員應當忠實履行職責,定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓,接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及房產行政主管部門的指導與監督。
    業主委員會不得從事物業服務經營活動,其委員及其近親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職。
    第三十五條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:
   (一)不再是該物業管理區域內的業主;
   (二)喪失民事行為能力;
   (三)被依法限制人身自由半年以上;
   (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
    第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會決定是否終止其委員資格:
   (一)以書面方式向業主大會提出辭職請求;
   (二)拒不履行委員職責;
   (三)業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格;
   (四)違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益;
   (五)因其他原因不適合繼續享有委員資格的。
   第三十七條 業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
    業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,區房產行政主管部門應當責令其限期改正;逾期不改正的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
    第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內,前業主委員會委員應當在街道辦事處監督下,將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并完成交接工作。
    業主委員會委員資格屆內終止的,應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
   第三十九條 經業主大會決定,可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費:
  (一)全體業主共有部分物業經營收益;
   (二)全體業主共同交納;
   (三)業主自愿捐贈等其他合法方式。
    工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況,并接受業主大會、業主的監督。
    第四十條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的,應當建立業主委員會聯席會議制度。
    業主委員會聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區房產行政主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責召集。

 

第四章   物業管理服務

第一節   一般規定

    第四十一條 業主可以根據所在物業管理區域的實際情況,通過公開、公平、公正的市場競爭機制,依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務。
    第四十二條 物業服務企業應當取得物業服務企業資質證書后方可從事物業管理。

    從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業,應當向市國土房產局備案。
   第四十三條 本市實行物業服務項目經理責任制,物業管理區域的物業服務負責人應當由物業服務項目經理擔任。
    物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
   市國土房產局應當加強物業服務相關從業人員的培訓與監督管理,建立本市統一的物業服務項目經理執業名冊,向公眾提供查詢服務。

    第四十四條 本市實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情況之一的,物業服務企業應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告:
   (一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
   (二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,且在8小時內難以排除,嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
   (三)物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和使用人正常生活;
   (四)發生群體性事件;
   (五)發生業主、使用人重大傷亡事件;

   (六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。

    第四十五條 開發建設單位、業主委員會委員、物業服務企業應當分別建立并妥善保管物業檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。
    第四十六條 開發建設單位、物業服務企業及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。
    市國土房產局應當加強物業管理信用體系的建設,對物業管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統一監督管理。
    區房產行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案,并納入全市物業管理信用體系。
    第四十七條 物業服務企業、業主委員會應當按照有關規定向市或區房產行政主管部門報送統計報表。

    第二節 物業服務合同
    第四十八條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過,但業主大會已授權業主委員會決定的除外:
   (一)物業服務事項;

   (二)物業服務質量及費用標準;

   (三)合同期限;

   (四)違約責任。

    第四十九條 物業服務合同應當約定物業管理區域內的下列物業公共服務事項:

    (一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;

    (二)公共綠化的維護;

    (三)公共區域環境衛生的維護;

    (四)公共區域的秩序維護;

    (五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

    (六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

    (七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

    (八)其他物業公共服務事項。

    物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出明確約定。

    物業服務合同示范文本由市國土房產局會同其他相關行政主管部門擬訂。

    第五十條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點,實行政府指導價、市場調節價,其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。

    普通住宅、經濟適用房和廉租房物業服務收費實行政府指導價,價格標準由市價格行政主管部門會同市國土房產局依據價格管理有關規定制定。

    高檔住宅(含別墅)和非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

    物業服務企業應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。

    第五十一條 物業服務企業承接物業服務時,應當對物業管理區域內共有部分及其相應的檔案進行查驗,發現共有部分與原設計方案不符或者有質量問題的,應當書面告知開發建設單位、業主委員會;并按照國家、省和市的有關規定,與開發建設單位或者業主委員會辦理相應手續。

    開發建設單位、業主委員會應當予以配合;承接查驗中確認的問題,相關責任人應當及時整改。

    第五十二條 物業服務企業應當按照有關規定與開發建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。

    物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內,持相關資料向區房產行政主管部門備案。

    第五十三條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿60日前組織召開業主大會會議,對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的,業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。

    業主大會選聘物業服務企業前,應當召開業主大會會議,對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

    第五十四條 有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出:

    (一)物業服務合同依法、依約解除;

    (二)物業服務合同期滿未續約;

    (三)法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

    第五十五條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務,應當在辦理規定退出手續的同時,履行下列交接義務:

    (一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房,實行酬金制的,還應當移交服務期間的財務檔案;

    (二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;

    (三)清退預收、代收的有關費用;

    (四)法律、法規規定的其他事項。

 
第五章   物業的使用與維護

第一節  物業的使用

    第五十六條 業主使用物業時禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構;

  (二)違法搭建建筑物或者構筑物;

  (三)在建筑物、構筑物上私開門窗等破壞房屋外貌行為;

  (四)侵占、損壞或者擅自移動共用設施設備;

  (五)擅自改建、占用物業共用部分;

  (六)隨意傾倒垃圾、雜物,堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,排放有毒、有害物質,排放超過規定標準的噪聲;

  (七)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

  (八)法律、法規及管理規約禁止的其他行為。

  業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

  第五十七條  房屋交付后,業主、使用人應當按照權屬登記用途使用物業,不得違反法律、法規以及管理規約將住宅改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,并經有利害關系的業主同意。

  物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備,不得改變使用性質,因特殊情況需要改變使用性質的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,經業主大會及有利害關系的業主同意,并依法辦理相關手續。

    第五十八條 物業服務企業發現本條例第五十六條、第五十七條規定行為之一的,應當予以勸阻;勸阻無效的,應當在24小時內書面告知業主委員會或者有關行政主管部門。

    第五十九條  業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

    物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查,業主應當予以配合。

第六十條  因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當采取措施保障安全,并在約定的期限內恢復原狀;造成損失的,應當給予相應賠償。

 

第二節  車位的使用管理

    第六十一條  物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫和建筑物附屬設施內車位尚有空余的,物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。

  業主、物業使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的,建設單位應當出租,其車庫、車位租賃費實行政府指導價。

  車庫、車位在優先滿足業主停車需要的前提下,可以臨時租賃給物業管理區域外的單位、個人,其車庫、車位租賃費實行市場調節價。

  第六十二條  利用物業管理區域內的道路或者其他場地設置車位的,其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。

  業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的,場地使用費屬于全體業主共有,但物業服務合同另有約定的除外。業主大會或業主可以委托物業服務企業收取,并支付一定比例的報酬。

  業主對機動車有保管要求的,可以與物業服務企業另行約定。

第六十三條 物業管理區域內停放車輛,不得堵塞消防通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

 

第三節   建設單位的保修責任

     第六十四條  建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍,承擔物業的保修責任。

  第六十五條  新建物業質量保修金實行監管制度。

  建設單位應當在新建物業交付前,按照物業建筑安裝總造價2%的比例,一次性向物業質量保修金監管部門設立的物業質量保修金帳戶交存物業質量保修金,作為物業保修期內保修費用的保證。

物業質量保修金監管帳戶以物業管理區域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業交付時,應當向業主出示物業質量保修金監管部門出具的物業質量保修金全額交存證明。

保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。

  第六十六條  建設單位不履行保修義務的,業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請,經物業質量保修金監管部門核實后,維修費用在物業質量保修金中列支。

  第六十七條  物業質量保修金監管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位公布物業質量保修金的使用情況。

  第六十八條  物業質量保修金存儲期滿,建設單位履行了法定保修責任的,物業質量保修金監管部門應將物業質量保修金本息余額退還建設單位。

  物業質量保修金存儲期滿前三十日,物業質量保修金監管部門應將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

    第六十九條  物業質量保修金監管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。

 

  第四節   物業的維護

    第七十條  物業保修期屆滿后,業主專有部分的管理、養護、維修,由相關業主負責。相鄰物業業主應當提供便利。 

  第七十一條  物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業正常使用時,業主或者物業使用人應當及時維修養護。

  第七十二條  業主對專有部分進行管理、養護、維修等,應當盡量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的,應當給予賠償。

    第七十三條  物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關專業經營單位,應當承擔業主專有部分以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養護等管理責任。

  前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電、供水(含二次供水)、換熱和燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量器具。

    第七十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當按照下列規定向最終用戶收取費用。

    (一)業主自用的向業主收取;

    (二)物業服務企業使用的向物業服務企業收取;

    (三)部分業主共同使用的,由相關業主分攤;

    (四)全體業主共同使用的,由全體業主分攤。

  物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。

  專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

     第七十五條 物業管理區域內業主共用部位及共用設施設備,由業主共同維護和管理;業主大會可以將其委托給物業服務企業或者其他管理人維護和管理。

    第七十六條 住宅物業、住宅區內的非住宅物業或與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主,應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

    住宅專項維修資金的建立,應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。首次專項維修資金由開發建設單位和買受人繳存。維修資金繳存的標準如下:

    (一)建設單位按照物業總規模建安造價1%(配置有電梯的,按照建安造價2%)的比例交存;

    (二)買受人按照所擁有的物業建筑面積每平方米建安造價5%的比例交存。

    住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法,由市國土房產局按照有關規定制定并執行。

    第七十七條  物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的,應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,但不得與業主大會的決定相抵觸。

    第七十八條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有,禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

    利用共有部分進行經營的,應當符合法律、法規和管理規約的規定,并由業主大會或者相關業主共同決定。收益屬全體業主或相關業主共有。

    業主委員會應當定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。

    第七十九條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時,業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。

    發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,責任人不及時履行維修養護義務的,物業服務企業應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施,并及時通知業主委員會,費用由相關責任人承擔。

    第八十條 因維修物業、設置管線等需要,必須進入專有部分的,業主、使用人不得拒絕。

   供水、供電、供氣、信息、環衛、郵政等專業單位進入物業管理區域提供服務的,業主、物業服務企業應當予以配合。
第六章 法律責任
   

    第八十一條 業主、使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的,可以自行協商解決;不能協商解決的,可以要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

    業主、使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本條例的行為,可以向有關部門投訴、舉報,有關部門應當及時調查、核實,并依法處理。

    第八十二條 違反本條例第十五條規定的,由市開發行政主管部門責令停止交付使用;拒不停止的,處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款。

    第八十三條 違反本條例第二十條第一款規定的,由區房產行政主管部門責令限期改正,給予警告;拒不改正的,處以2000元以上1萬元以下罰款。

    第八十四條 業主委員會委員違反本條例第三十八條或者第四十五條規定的,由區房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以2000元以上1萬元以下罰款。

    第八十五條 違反本條例第四十二條第一款、第二款規定的,由區房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以上5萬元以下罰款。

    第八十六條 違反本條例第四十五條規定的,由區房產行政主管部門給予警告,并處以5000元以上2萬元以下罰款。

    第八十七條 開發建設單位、物業服務企業違反本條例第十八條、第四十五條規定的,由區房產行政主管部門處以1萬元以上3萬元以下罰款。

    第八十八條 開發建設單位、物業服務企業違反本條例第四十六條第一款規定的,由區房產行政主管部門處以5000元以上2萬元以下罰款。

    第八十九條 物業服務企業違反本條例第四十七條規定的,由區房產行政主管部門責令限期補報;逾期不報的,給予警告,并處以2000元以上1萬元以下罰款。

    第九十條 違反本條例第五十一條或者第五十二條第一款規定的,由區房產行政主管部門責令改正,并處以1萬元以上5萬元以下的罰款。

    第九十一條 違反本條例第五十四條或者第五十五條規定的,由區房產行政主管部門責令限期改正;拒不改正的,處以2萬元以上10萬元以下罰款。

    第九十二條 違反本條例第五十六條第(一)、(二)、(三)、(四)(五)項規定的,由城管執法部門按規定予以處罰;違反第(六)項規定的,由環保行政主管部門予以處罰。

    第九十三條 違反本條例第五十七條規定,擅自改變住宅使用性質的,由規劃行政主管部門責令限期改正,并處以5000元以上3萬元以下罰款。

    第九十四條 開發建設單位未按本條例第六十五條規定交存物業質量保修金的,由物業質量保修金監管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以上5萬元以下罰款,并自逾期之日起按日加收滯納部分0.3‰的滯納金。

    第九十五條 開發建設單位未按本條例第七十六條規定繳存住宅專項維修資金的,由市國土房產局或區房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以上5萬元以下罰款,并自逾期之日起按日加收滯納部分0.3‰的滯納金。

    第九十六條 違反本條例的行為,法律、法規另有處罰規定的,從其規定;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第九十七條 房產行政主管部門及其他行政主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,按有關規定給予行政處分。

第七章 附  則

    第九十八條 區人民政府應當采取措施對舊住宅區進行整治。舊住宅區完成整治改造后,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在區房產行政主管部門的指導下,組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業,也可依托業主委員會或者社區居民委員會,由業主自行管理物業。

    第九十九條 本條例自2009年2月起施行。

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